中介代收房租 房主风险大
中介可能用代收的房租进行投资，一旦出问题后果严重
据了解，目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻烦”的业主，也会将房屋“托管”给中介，自己每月收钱，不用操心。
不过，一位房地产中介资深人士说，中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下，中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋，再高价出租给租客，赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，则是一季度或半年或一年一次支付的，这样中介手中就会有流动资金，个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。
“如果房租一直上涨，这样的方式不会出什么问题。如果房租出现下降，那么中介的资金流就会遇到问题。”这位人士说，最有风险的是中介利用这些资金去投资，一般投资失败，就可能面临巨大问题。
近些年来，由于“房屋银行”这种行为造成的纠纷和事件屡次出现。北京加大了对这种方式的监管力度，而且中介如果申请这项业务，要在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。
■ 新政焦点
中介费有望“事后支付”
房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家面临的难题。
按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。
《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。
对此，一位中介机构老总认为，“事后收取”对于中介有一定风险。“现在是网签了就付中介费，如果客户拖着不给中介费，可撤网签催缴费用。但如果是房屋过户后再收中介费，客户拒不支付，中介就没办法了，只能投诉或起诉。”
他表示，楼市火热情况下，如买方不愿意先付中介费，那么交易就取消。因此在实际操作过程中，中介费预计会按原有方式支付，只要客户不投诉，政府也难监管。不过如果客户与中介产生纠纷，那就可以用《办法》中这一条款来维权。
中介协助避税或暂停网签
“国五条”出台后，由于二手房税费成本陡增，中介“协助”避税频频被媒体曝光。
对于一些现存的中介避税伎俩，一位中介公司的老总坦言，市场上的所谓避税方法基本有两种，一种是签订阴阳合同，通过最低计税价格和成交价之间的差额，来达到避税目的；另外一种就是通过特殊的代理公司，办理假契税发票，将未满5年的房源改成5年的，从而达到免税的目的。
《办法》中拟规定中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。
对于违反这一规定如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范性文件，没有设定罚则的权利，因此会按照上位法等有关法律法规及行政规章予以处理。
根据住建部的相关规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；对中介机构，则取消其网上签约资格，处以3万元罚款。
租房续约不得再收中介费
一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介费。
第二年续约时被中介要求再缴纳1个月的租金作为中介费，不少租客认为这个“霸王条款”很不合理。
据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第二年起收的中介费是“不劳而获”。
《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房租的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。
北京房地产中介行业协会会长李文杰提醒租赁双方，有些合同中，房屋出租期比如填写了5年，其中就会写佣金是每年收取一个月的租金，这样写在合同里的佣金，中介收取就是合法的。当然，如果是一年一签的续约合同，中介就不得再次收佣金。（记者 马力）
编辑：陈略
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