现行法律如冲突须以物权法为准

　　记者：如何理解物权法第149条规定“自动续期”的条件?另外，现行法律中有的规定与物权法自动续期的规定存在冲突，如出现这种情况，是否应以物权法的规定为准?

　　杨立新：应当看到，物权法第149条规定住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”，并没有规定任何条件。

　　对此，究竟应当怎样理解，有不同认识：一是认为既然没有规定自动续期的条件，应当理解为无条件。这样的道理应当说得通。二是立法当时因为时间紧迫，没有时间仔细探讨自动续期的条件，因而属于空白立法，需要将来予以补充，确定自动续期的条件。三是认为这一规定的内容是不确定的，也可能有条件，也可能没有条件，对此要看立法者的解释。

　　按照我在参加物权法立法过程中的印象，我认为上述三种意见都不够准确。

　　在立法过程中，绝大多数意见认为，这个问题关乎广大人民群众的切身利益，需要慎重对待，目前以不作规定为好，留待将来根据实际情况再进行研究确定。因而，自动续期确定的，是不需业主申请即续期，以保证其不动产权利的行使;至于是否要有条件，是否缴纳出让金等问题，留待以后专题研究再行决定，而不是按照现行法律的规定处理。

　　之所以这样规定，是因为现行法律有的规定与物权法自动续期的不同。例如，城市房地产管理法第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

　　因此，目前有的拿该法的这一条文说事，是违反物权法第149条规定的。城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，且物权法是全国人民代表大会通过的法律，与物权法规定相冲突的这一规定，是无效的，不能以这一规定对抗物权法第149条规定。

　　两招可解决有恒产者有恒心问题

　　记者：“有恒产者有恒心”，是今天人们常说的一句话。在我国现行的土地公有的情形下，如何解决人民群众的恒心问题?

　　杨立新：其实所谓“恒产”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒产。物权法规定了永久性的房屋所有权，因而住宅等建筑物是准恒产，不解决住宅的土地权属的永久性问题，业主就不算有恒产，也就难说有恒心。

　　在我国现行的土地公有的情形下，要想解决人民群众的恒心问题，就应当使住宅建设用地使用权的期间是永久性的期间，只有永久性的期间，才能够使我国城市居民对自己的住宅有恒心，对国家的制度有恒心。在物权法第149条关于“自动续期”的规定上，已经初步确立了该物权的永久性基础，因为自动续期，就意味着永远都是在自动续期之中，就用了永久性。

　　在此基础上，解决有恒产者有恒心的问题是，住宅建设用地使用权人在续期时，是否要继续缴纳土地出让金的问题了。

　　对此，有两个办法：一是免费，将利益让给业主，也就是让给人民;二是费改税，不再收取出让金，而是对永久性的住宅建设用地使用权，权利人向国家缴纳税金，如同土地所有权的权利人向国家缴纳税金一样。如果采用这样的办法，就能够较好地解决人民群众的有恒产者有恒心的问题。

　　我的看法是，现在发生的20年住宅建设用地使用权的续期问题，将物权法第149条规定遗留的问题提前暴露出来，促使立法者面对这个问题，争取尽早解决，以增强人民群众对国家物权制度的信心。

　　为此，在编纂民法典分则中，就有了一个解决这个问题的机会。在把物权法进行整合、修订，编入民法典分则作为物权法编时，可以对这个问题进行讨论，提出具体的解决办法，不仅可以使这个问题一劳永逸地予以解决，而且还会给编纂民法典分则提供亮点，获得人民群众的拥护。(记者 余瀛波)