房租过快上涨是房价快速上涨在租赁市场上的表象

　　总所周知，北京住房租赁市场受供求关系影响较大，淡旺季分明。春节过后，受大量返京求职务工需求所带来的租房需求集中释放的影响，北京租赁市场会迎来春季租赁旺季，租房需求集中爆发，供求矛盾压力增加，在交易量大幅增加的同时，租金价格也会明显上涨。

　　但是，10%以上的租金涨幅明显高于去年同期3%的水平。因此，春节过后房租大涨显然是受到去年房价过快上涨的影响。

　　我们知道，租金价格受房地产交易市场热度的影响较大。房地产交易市场越冷清，就会有更多的二手房源由售转租，可供出租的房源的增加，从而有效平抑房租的上涨;相反，房地产交易市场越火爆，就会导致更多的二手房源由租转售，可供出租房源大量减少，会加大供求矛盾压力，房租涨幅也会相对较高。

　　2015-2016年，北京房价经历了新一轮快速增长。2016年北京房价涨幅保守估计也超过60%，而2016年北京租金价格涨幅仅为8.4%，相比之下，春节过后的房价大涨则可以看着是房价快速上涨在租赁市场上的表象。

　　当然，随着一线城市房价的不断走高，居民能够买房的年龄不断延后至31-35岁，进一步加大了租房需求。根据调查，在一线城市中，20-30 岁的租房族占比高达77%，且租房阶段延长。

　　房租过快上涨的本质仍然是租赁市场发展相对滞后

　　目前，北京房地产市场已经进入存量房时代，可供租赁市场出租的房源供应将越来越多。而且随着近郊和远郊区县轨道交通路网越来越密集，交通越来越便利，教育、医疗、商业等配套设施越来越完善，将吸引越来越多的租房需求选择在五环外租房，从而促使租赁市场规模越来越大。

　　此外，受楼市调控收紧的影响，北京二手房交易量已连续三个月下滑，房价已止涨企稳，市场趋冷，将导致更多的二手房业主延缓出售计划，由售转租，租赁房源供应量将明显增多。

　　自2015年以来，国家从中央到地方多次强调“购租并举”战略，鼓励住房租赁市场的规模化、规范化发展。一些品牌租赁规模化经营企业的快速发展，在推动北京租赁市场规范化发展的同时，也推动北京房屋租赁市场规模进一步扩大。

　　但是，在住房租赁市场规模不断扩大的背景下，房租的过快上涨，说明当前房屋租赁市场发展仍然滞后于市场需求。如房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋从而获得一次性回款，导致租赁服务市场发育不完善。此外，随着年轻人消费观念的改变以及对租赁需求的升级，传统的租赁市场明显已无法满足个性化的需求。

　　应如何进一步规范房地产租赁市场的发展

　　第一，加快住房租赁市场立法。2016年6月3号，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确了租赁各方的权利义务。12月召开的中央经济工作会议也强调，要加快住房租赁市场立法。因此，应加快住房租赁市场立法，完善行业规则和监督机制，建立严格的违法及违规惩处制度，引导行业自律。此外，提高消费者的维权能力，为消费权益受到侵犯的租户提供更为有力的法律援助，倒逼住房租赁市场规范发展。

　　第二，积极培育市场供应主体。据统计，目前供应主体主要是个人，占到了90%。而对企业来说，租房不如卖房。因此，积极支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资的渠道，引导租赁企业和开发企业合作，发展租赁地产。支持租赁住房建设，包括，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房;允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

　　第三，规范发展住房租赁市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，规范房地产中介服务行为，尽快制定有操作性、能落实的规范措施;严格执行房地产经纪人员职业资格制度，提高从业人员素质，支持房地产经纪行业组织建设，注重充分发挥房地产经纪行业的自律作用;加大对住房租赁市场的管理力度，规范发展住房租赁市场。

　　第四，完善廉租住房制度建设。开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，掌握廉租住房需求情况，建立保障对象档案，实施动态管理。切实落实以财政预算安排为主，积极搭建融资平台，多渠道筹措廉租住房资金，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。(作者：王业强 中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员)