万科和昌金域东方

　　7月12日，南京土地市场迎来7月里的第三波土拍。加上此前的两轮，近一周多的时间里，南京已经拍出30幅地块(其中12幅宅地全部达到最高限价)，总成交价554.22亿，产生18.94万平方米保障房面积。这一轮的土拍盛宴，不仅进一步加大了商品住宅用地供应量，而且地块分布区域范围广，覆盖城中、城南、城北、江宁及江北地区。记者发现，随着城市化进程地不断加快，除了河西、浦口等热门区域外，类似江宁滨江、禄口、淳化等新兴板块同样成为众多房企追捧的焦点。

　　品牌房企提前布局新兴板块

　　7月7日，江宁淳化G21地块正式出让，经过66轮竞价，最终被金地以22.2亿拿下。当天土拍还未结束，该地块就被确认由金地与保利联合开发。

　　这已经不是品牌房企第一次向淳化“示好”了。早在2016年11月，淳化G67地块就被万科以14.9亿元拿下，楼面地价破万元。该地块已被命名为万科和昌金域东方即将入市。随后，弘阳、禹洲、保利成功入驻。眼下，凭借土拍走进南京人视线的江宁淳化，逐渐变成楼市的香饽饽。

　　除了淳化外，较早进入开发程序、已开通地铁的江宁禄口也是新兴的品牌房企聚集地。在近期的土拍中，中海经过122轮竞价成功拿下禄口G23，再加上此前的新城保利天地、朗诗青春街区等楼盘，不少刚需客群开始转向江宁禄口置业。常常拿来与禄口作对比的江宁滨江板块，买房人也不再陌生。由于一年多未有地块上市，该区域的G90地块在今年年初的土拍中备受瞩目，最终由山东鲁能以18.8亿元拿下。区域内早已进驻的开发企业还有弘阳、禹洲、朗诗、绿地、中铁建等。

　　由此可见，虽然这些新兴板块各类生活配套还不够成熟，但是嗅觉灵敏的开发商纷纷提前布局。此前，新城保利天地营销总监孙亚仙谈及项目时表示，他们很看好禄口空港新城的未来发展，区域内的招商引资带来更多企业的落地，同时产业落户会带动就业机会，会形成人口输入，房子会成为必需品。还有房企操盘手则认为，类似禄口这样的新兴区域，有新城规划利好支撑，同时周边有大幅待开发的地块，相较于成熟的板块，未来更具备想象空间。另一方面，新兴板块的起拍地价较低，可以降低房企拿地的成本与投资风险。

　　刚需房紧俏，买房人紧盯滨江、禄口

　　在2016年的一轮房价上涨之后，均价在20000元/平方米以下的项目逐渐减少。南京的不少刚需客群开始转向江宁滨江、禄口、江北高新区等房价低洼区域。从近期南京楼市开盘的情况看，由于意向客群较多，低价刚需盘几乎都需要进入摇号环节，例如上月某楼盘加推，中签率仅9.2%。

　　记者盘点了近半年来的数据发现，新房供应量在今年1—5月间同比下降较为明显，6月有所回升，不少新项目都将在下半年迎来首开，但是其中刚需盘的数量并不多。刚需置业曾经的首选地——江宁、江北“脱刚”的趋势明显，改善楼盘的数量在不断增加。由此一来，诸如江宁淳化、江宁滨江等板块的出新就格外引人关注。例如，作为远郊区刚需板块，南京房价价值洼地的正方新城板块也有推新动作，绿地理想城即将首开500套左右精装公寓产品;江宁滨江的弘阳禹洲时光印象、江宁禄口的蓝天星港花园预计在下半年推出房源，为区域“补仓”。

　　对于接下来的市场走势，网尚研究机构研究总监阮丽丽表示：“南京楼市供求两端将继续收缩，预计住宅上市量与上半年相近，而需求端更趋理性，冷热不均的状态更加凸显，随着低价项目陆续收官，整体交易量或将加速下滑。同时，房价总体维稳，但部分现金流紧张的房企可能会考虑以价换量，尤其地价明显高于周边房价的楼盘将难逃尴尬局面。”