各路资金通向楼市的路渐渐被围堵，监管层对楼市的降温力度还在加码。继多地发布限贷政策、收紧银行流入楼市的贷款资金后，上周末，银监会首次发声，控制银行理财资金流向房地产行业。值得一提的是，上周市场还曾传出部分房企发债被叫停的消息。由此，房贷、理财、债券等楼市可以获取资金的主要方式都被戴上了“紧箍”，房地产去杠杆化的大幕全面拉开。

　　理财资金受限

　　10月22日，银监会发布三季度经济金融形势分析会内容，明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。这是本轮楼市调控政策中，银监会打出的第一针降温剂。

　　据了解，银行资金进入房地产的途径很多，理财是其中不容小觑的一个方式。日前，中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场报告(2016上半年)》显示，今年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，共计有2.09万亿元。

　　纵比2015年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

　　但并非这2.06万亿元理财资金都是违规流入楼市的，银行怎样的输送行为算是违规呢?有业内人士介绍，一些银行通过通道买断贷款资产，或者买断受益权，由此可以用理财资金对接地产中介首付贷，而首付贷就是监管层明令禁止的违规行为。中原地产首席分析师张大伟进一步介绍，银行利用理财资金间接参与首付贷的形式，包括融资租赁、私募资产证券化产品等，因为都是绕道融资，判断上也存在难度。

　　北京商报记者日前的调查也证实了这一点。虽然面临监管层屡屡打击，但首付贷仍未完全销声匿迹，仍有房地产中介为购房者与银行之间“穿针引线”，变相从银行得到资金来垫资的情况仍然存在。

　　此外，信托也是银行理财资金非常善用的一个通道。用益理财研究员廖鹤凯表示，信托产品可以分散化投资，这样就看不到实际投向，即做一个资金池，掩盖交易方式。此前监管层也曾重拳整治信托资金池乱象。

　　各路资本“被关注”

　　事实上，对于流入房地产市场的资金，监管层一直保持高度关注。在银行理财之前，银行房贷和企业债券等募资渠道也都上了“关注名单”，目的就在于严格控制进入房地产领域的资金，给楼市降温，避免楼市泡沫进一步膨胀。

　　9月30日至10月4日，短短五天时间，北京、天津、苏州、深圳等共计12个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。执行限贷政策的，例如深圳将二套房首付比例提高至七成，北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。

　　随后信贷调控风波纷纷来袭。10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。此外，北京商报记者获悉，为防房价下跌给金融系统造成的风险，一些地方也开始进行银行对于房价下跌的压力测试。

　　不仅如此，随着房地产调控政策的严厉推行，关于暂停房地产企业公司债审核的传闻也不时兴起。上周市场传闻交易所进行了口头指导，暂停地产企业公司债发行，但并未下发正式文件。对此，有地产公司人士向北京商报记者表示，尚未收到通知。随后也有人士辟谣，称房地产企业公司债的审核仍正常进行。

　　全面降杠杆拉开

　　数据显示，今年前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，分部门来看，住户部门贷款，即来自居民的包括房贷在内的这些贷款增加4.72万亿元。换言之，前三季度新增贷款中，有近半为房贷。而9月数据显示，单月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增长29%，超过预期;以房贷为主的居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高。

　　在对楼市主要募集资金通道实施监管的背后，也是一次为楼市降杠杆的行动。在张大伟看来，本轮房价部分城市上涨的主因有三，钱太多，可买的东西却不多，同时银行积极给一二线城市房地产加杠杆，加上部分投资者已经在这一轮房地产投资中获利，“资金潮+资产荒+财富效应”这三者是市场开始疯牛的主要原因。张大伟表示，现在严格监管资金杠杆，主动降低房地产杠杆，也是之前加杠杆过快、过高的回归。

　　易居房地产研究院总监严跃进表示，所谓“降杠杆”主要有两方面，个人购房降杠杆和机构降杠杆，从目前来看，监管层主要是在机构层面进行打压，可以规避违规资金进入楼市、推高房地产泡沫，也使得企业后续经营更加规范。“终极目标还是房地产市场平稳健康发展态势，而不是出现过多资金投资进入，否则对楼市有很大风险，这种风险还会危及商业和金融业。”

　　北京大学经济学院金融系副主任吕随启也从金融风险角度进行了分析，他表示，监管层的意图就是进一步降杠杆，同时也是要稳定银行的体系，化解银行风险。房地产调控刚刚开始，理财资金现在进入楼市，就跟直接买房一样，买完就下跌了，而一旦房价下跌钱就收不回来了。

　　北京商报记者 崔启斌 程维妙